2021年正值疫情高峰期时，菲律宾开始探讨如何进一步采用不动产投资信托基金（REIT）。
菲律宾的第一个REIT是在2020年于证券交易所上市，由房地产开发巨头阿亚拉地产（Ayala Land）发行。次年，以为离岸博彩运营商提供租赁服务而闻名的另一家房地产公司DoubleDragon，也推出其REIT。目前，菲律宾共有八个上市的REIT。
REIT这种投资形式可以为个人或企业提供在房地产市场投入资本的机会，发行方无需直接或个别购买、拥有或管理房产。
在这个新资产类别交易方面处于东南亚领先地位的是新加坡。新加坡在20多年前就已推出首个REIT凯德置地信托（CapitaMall Trust），以此方式将自己打造成全球REIT枢纽。马来西亚在2004年首次推出REIT，上市的是Axis不动产投资信托管理公司。
今天，新加坡证券交易所上市的有44个REITs，总市值达840亿美元。马来西亚交易所的主要市场有18个REITs，同期总市值为83亿美元。
根据专家分析，亚洲的REITS市场越来越蓬勃。英国会计与咨询公司
英国会计事务所致同国际（Grant Thornton International）税务和合规主管洛可（Eleanor L. Roque）在2021年一篇网络评论中写道：“尽管疫情带来了更严格的法律约束和卫生管制，但该区域的房地产和房地产行业正迅速发展，充满机遇。”
她说：“由于REITS被视为可推动菲律宾经济复苏和增长的催化剂，其上市也给企业界带来希望。”
CREC将土地与太阳能发电厂转化为可再生能源REIT“CREIT”。CREIT因此成了发电厂的租户兼运营方，并再以“地主”身份将土地分租给投资者。投资方将持有太阳能发电设施部分金流。来源: CREIT
该公司拥有一个占地165万平方米的土地，那里建了一座发电量达22兆瓦（MW）的太阳能发电厂。它决定将这个设施项目转为可发行的Citicore Energy REIT Corp（CREIT）。
与亚洲区域其他地方发行的常规REITs不同，CREIT允许投资者直接拥有可再生能源资产（即太阳能发电场）的部分现金流。
过程中，CREC公司也能筹集资金，以收购更多新的清洁能源项目。
能源REITs的概念今年3月也在中国兴起。中国五大主要发电公司之一国家电力投资集团（SPIC）计划将江苏省盐城一个发电量达500兆瓦的海上风电项目转化为REIT，以筹集约10亿美元。另一家由政府支持的可再生能源投资者北京能源国际也旨在从其REIT项目中筹集约2.84亿美元。它所发行的REITs的底层资产包括陕西省榆林市一座300兆瓦的太阳能电站和湖北省随州市一座100兆瓦的电站。新加坡国立大学房地产系教授兼系主任程天富指出，菲律宾和中国采用这样的创新渠道来为可再生能源融资具重要意义，但REITs也不是不无缺点。
程天富说：“基础设施REITs如可再生能源资产，都带有较高的前期投资成本。与一般不承载这种投资结构的土地相比，这类项目的性质意味着其资本量更密集。”
Eco-Business将进一步解释REITs是什么吗，并且分析这新融资渠道的利弊。落实REITs对亚洲清洁能源发展有什么意义呢？
REIT是什么？
REIT（不动产投资信托）是一种证券工具，它由非流动资产转化，目的是让发行者更容易筹集资本。
将资产证券化，意味着将某些类型的资产汇集起来，以便将它们重新包装成能产生利息的证券。
程天富解释说，需要转化的资产会从资产所有者的负债表移除，转移到一个“特殊目的工具”或可持有该资产的空壳公司，这样就能实现资产转化。
以菲律宾为例，CREC便是将太阳能发电厂和土地转化为CREIT这个特殊目的工具的担保公司，以将金流从太阳能发电厂导给投资方。
CREIT这个特殊目的工具被构建为受托方，受托方会任命第三方资产管理人和物业经理，监督与运营期投资组合下的房地产和基础设施资产。这些资产以信托方式为REIT投资者持有。
由于CREIT资产是投资基金，它们比房地产更容易交易。投资者可以直接拥有太阳能发电厂的部分现金流，而无需自己购买、管理或为房产融资。
CREC发行再生能源REIT的想法从何而来？
2021年，由于REITs在菲律宾证券交易所上市后有良好的表现，CREC开始探讨是否能以不同的方式扩大这类投资工具的效益。
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CREC当时旗下有家Enfinity菲律宾可再生能源公司（EPRRI），该公司在邦板牙省（Pampanga）的克拉克自由港区（Clark）经营一座发电量达22兆瓦的太阳能发电厂。
CREC对EPRRI进行重新组织，将其更名为CREIT。CREIT在2022年2月上市后正式成为不动产投资信托基金。
CREIT从一家仅通过售电收入获取收益的太阳能厂经营公司成为持有土地与发电厂的“地主”。
在REIT的结构下，CREC作为克拉克太阳能发电厂的承租经营方必须向CREIT缴付租金。
CREIT在宿务、西内格罗省（Negros Occidental）与阿拉亚特（Arayat）等地也拥有其它地块。这些土地都租给太阳能发电厂运营商使用。
今年3月，CREIT呈报的资料显示，其去年的利润暴涨。公司领导指出，这证明它转向能源REIT商业模式的是成功的。CREIT也计划发行亚细安绿色债券，扩大其房地产投资组合。
如何将可再生能源REITs嵌入不动产结构？
在可再生能源REIT投资组合中，不动产的主要用途是可再生能源发电。
以CREC为例，由于它发行CREIT时已拥有太阳能发电厂和土地，它可以将土地租给投资者的“地主”身份，筹集更多资金。这与CREC在2021年发行REIT的运作模式采相同原则。
通过赞助CREIT作为“房东”能够筹集更多资本，将土地租给投资者，这些投资者拥有太阳能资产产生的现金流的一部分。这适用于CREC在2021年决定采用REIT结构的决定。
与此同时，CREC筹集的更多资金可使用于投资新的可再生能源项目。它计划在未来五年内为总装机容量达5吉瓦特（GW）的太阳能项目筹集资本。
CREIT已将其土地投资组合扩大到4百9600万平方米，但其运营太阳能发电厂的等效装机容量仍为145兆瓦。这是因为CREIT今年收购的的土地都已租给仍在建造太阳能发电厂的太阳能开发商。Citicore Power Group发电厂的总装机运营容量为284兆瓦。
可再生能源REITs的资本循环如何运作？
赞助公司在首次公开募股（IPO）中让REIT上市时会获得收入。
CREC的例子中，CREIT上市时，它共筹集1.24亿美元的资本。这可以作为回收资金，用于新可再生能源资产项目的开发。CREC不用支付土地费用，这一费用由它旗下的REIT承担。
可再生能源REITs有哪些优点？
程天富认为，可再生能源基础设施REITs更能吸引投资者，主要因它们可以成为影响力投资（impact investing）组合中绿色资产的一部分。
他说：“不是所有基础设施资产都适合放入影响力投资组合。机构投资者为了达到投资目标，因此也晕阿姨接受较低的投资回报。”
与直接投资于房地产和基础设施资产相比，投资于REITs对投资者来说更具流动性。对于资产所有者来说，REITs是能帮助他们释放资产价值、将资金循环导入其他新基础建设资产和房地产的工具。
可再生能源REITs是公开证券，一旦在证券交易所上市和交易，必须定期（每季度或每半年一次）将资产收入作为股息分配给投资者。
根据菲律宾法律，REITs必须将其可分配收入的至少九成分配为股息。以CREIT为例，保证租金款项是太阳能发电与运营税前收入的95%，这笔款项会以股息分给投资者。
可再生能源REITs有哪些缺点？
程天富解释，如可再生能源资产，由于投资资本密集，基础设施REITs的前期投资成本较高。
况且，不动产具有更长的租期，租期可延伸至99年，可再生能源资产租期长短则取决于太阳能或风电厂，一般仅为这租期的一半。
程天富说：“基础设施资产会随着时间减值，房价则是会增值，股价也因此更高。”
在中国，可再生能源资产不容易投资，主要因它们通常是国有资产。由于项目可能会受到政府为降低用户成本某种形式的价格控制，私企一般不太愿意建设和投资这类基础设施项目。例如，在中国，为住宅发电的电价往往会有补贴，价格较低。
不过，中国经济规划最高机关已表示会进一步建设和改革这项机制，促进私人投资发展，同时将此类投资在固定资产中的比例保持在“合理水平”。今年7月，国家发展和改革委员会（NDRC）在一份通知中指出，它会鼓励私人投资项目发行REITs，以拓展更多融资渠道。
可再生能源REITs为何是亚洲实现绿色目标的重要工具？
国际非营利组织可持续银行与金融网络（Sustainable Banking and Finance Network）顾问阿玛通（Ephyro Luis Amatong）认为，可再生能源REITs是推动清洁能源发展的另一融资渠道。该网络是由各国金融监管机构、中央银行、财政部和环境部组成。
阿玛通告诉Eco-Business：“与其一直向银行贷款或发行债券，企业可以通过REITs首次公开募股，回收资本以用于资助其他投资项目。他说，根据法律，REITs必须公开募股，让一般民众有机会间接投资可再生能源项目。
他补充说，由于全球利率飙升，额外的融资渠道更加重要。
冠病疫情后的市场复苏以及俄罗斯对乌克兰开战对能源和食品价格的冲击都是通货膨胀的导因，利率也随之攀升。
能源智库能源经济与金融分析研究所（Institute for Energy Economics and Financial Analysis，简称IEEFA）的最新报告也特别提到可再生能源REITs为区域企业开拓新一笔资金的意义与价值。
